廣州民宿為何能風生水起？民宿開設前期調研

未來擬重點發展四類民宿：依托生態資源的景觀特色民宿，依托原鄉生態的鄉愁體驗民宿，依托農業園區、農業產業的研學產業特色民宿，依托古村落、本土民俗和紅色文化的文化（民俗）體驗民宿。

廣州的民宿不僅藏在自然風光秀美的鄉村里，在廣州的老城區，也有一些開在歷史老建筑或是有故事的民居中的民宿，自帶歷史沉淀的氣質，隱于廣州的街頭巷弄之間。近年來，住城里老洋房和鄉村老宅改造的民宿，逐漸成了尋味老廣州的首選。

基于獨特的地理環境和歷史條件，廣州民宿以農業文化和海洋文化為源頭，在其發展過程中不斷吸取和融匯中國文化和海外文化，逐漸形成自身獨有特點的嶺南風情民宿。比如開在東山區新河浦歷史文化街區中別墅里的民宿，住在其中，游客仿佛可以通過這種方式和廣州這座歷史悠久的古城融為一體。

廣州城市民宿的發展與城市微改造進程息息相關。充滿著廣州西關風情的永慶坊是廣州一個舊城微改造項目，位于百年歷史的恩寧路。創立于廣州的“歸·覓”品牌民宿也是一個典型的例子，歸·覓花塢店坐落必游景區羊城八景之一——荔枝灣景區的一座民宅之內，以西關歷史文化為主題，融合廣府元素進行設計。歸·覓茶房店則位于有最美騎樓街之稱的恩寧路永慶坊，以西關大屋為主題，主打嶺南茶文化的空間。

在歷史街區，歷史建筑不能拆，五星級酒店就進不來，精品民宿就可以成為替代，“民宿進得到酒店進不去的地方，是重要的替代，是景區配套的重要補充。這是我們在選址、做戰略布局的考慮?！薄皻w·覓”品牌創始人蔣曉暉如是說。她認為，廣州歷史街區擁有豐富的文化旅游資源，應當積極地保護與有效地盤活。

廣州作為有著2000多年歷史的文化名城，老城區里仍保留著眾多可以進行多方面活化利用的歷史建筑及其他老房子。廣州也被列為全國首批歷史建筑保護利用試點城市之一，也出臺了《廣州市歷史建筑保護利用試點工作方案》，提出“鼓勵歷史建筑變身民宿、咖啡館等，研究資金補貼和獎勵的相關措施?！睒I內人士認為，東山和西關本身就是廣州文化旅游的名片，應該創造條件讓更多的游客能住進老城區、體味原汁原味的嶺南文化。

面對蓬勃發展的民宿產業，廣州市政府積極支持，尤其是將發展鄉村民宿作為實現農村產業興旺的突破口和切入點。為此廣州出臺《關于促進和規范鄉村民宿發展的意見》，把鄉村民宿作為農村產業振興戰略的重要抓手、全域旅游的重要支撐和滿足新時代人民群眾對美好生活向往的重要載體，將通過一系列資源和政策的支持，讓廣州鄉村民宿旅游發展成為游客心目中嶺南文化的代表內容之一。

廣州市民宿協會首任會長戚興華表示，廣州民宿業正迎來黃金發展期，目前各民宿在做強品牌方面積極探索，針對民宿客源季節性變化的特點，協會正在積極探索與旅行社、周邊景區等相關行業合作，打造淡季促銷產品，適度引流，通過服務提升，產品完善，引導民宿產業健康持續發展。

民宿開設前期調研

一 為什么要開客棧民宿？

首先要清楚自己為什么要開客棧民宿，不忘初心，方得始終。

1 純粹作為一種投資行為 ，把開客棧民宿作為一個商業項目。2 情懷驅使，想要體驗另一種生活。3 介于二者之間，投資和情懷各占一半。

在運營管理過程中，可能會出現迷茫，不知道自己當初開客棧民宿是為了什么。本來是受情懷驅使，厭倦了都市朝九晚五的單調工作，來到一處美美的地方。開一家有情調的店，每天睡到自然醒，不用擔心遲到，和遠道而來的客人聊聊天。結果開了一段時間，卻發現，現實情況和理想偏差太多，每天被一些瑣事困擾，既要接待客人，還要打掃衛生，碰到刁鉆客人，還要賠笑臉，比以前的工作還要累。這時候，很容易發生迷茫，這就是我想要的生活嗎？很多開著的客棧民宿老板會遇到這樣的事情，所以開之前一定要明白自己的初心。

二 客棧、民宿定位思考

① 地域定位：客棧、民宿投資地域選擇。地域定位中，有大地域定位和小區域定位兩種。大地域就是某一個省份、城市、縣鎮、鄉村的定位。小區域就是在這些大地域里的某一個區域。

以大理為例，選擇大理就是大地域定位。選擇大理古城、洱海邊、蒼山下、沙溪古鎮、諾鄧這些區域，就是小區域定位。

②客棧、民宿市場定位：客棧、民宿要做低端市場、中端市場、還是高端市場。對客戶市場的細分有了清晰明確定位，才能在客棧民宿建設、經營、營銷推廣過程中做到有的放矢。

③客棧、民宿設計裝修風格定位（田園自然風格、古典風格、地中海風格、歐式風格、當地建筑風格等）?？蜅ＴO計、裝修風格的定位一方面承載著業主的品味、格調、情懷，另一方面也是對客戶市場的一個細分。

④ 目標客戶定位：年齡層次、收入水平、職業狀況、客源地。

關于客棧民宿定位，后面會有篇幅詳細分析。

三 當地政策：當地政府的態度決定著客棧民宿能否健康持續發展。由于每個地方的政策不同，前期對當地政策的調研，了解當地政府對客棧民宿態度，是積極支持引導還是放任不管、打壓整改。

1當地政府有無對客棧民宿管理條例。2關于辦理各種證照的流程及難度。3道路、排污、路燈、標示牌等公共基礎設施配套是否完善。

四 市場前景：關于對市場前景的調研，應該從宏觀和微觀兩個方面調查。

宏觀方面可以從國家經濟形勢及客棧民宿行業發展形勢洞見分析。

微觀從所在地的客棧民宿行業形勢及競爭。

1 利用Pest分析法分析。P→政治（Politics)，E→經濟（Economic)，S→社會（Society)，T→（Technology)。

政治分析：國家及地方政府對客棧民宿的政策。2015年以來，多部法律及指導意見的頒發，為客棧民宿行業提供了良好得到政策環境。

經濟分析：隨著國民可支配收入的提高及消費升級，未來旅游業還會一直持續增長。

社會分析：分享經濟下閑置房產資源的利用及客人對個性化住宿的需求，客棧民宿行業增長空間很大。

技術分析：互聯網技術的發展為預定、支付提供了諸多便捷。

① 線上預定渠道多樣化。

② 智能化系統的發展，為客棧民宿帶來智能化管理、智能化設備。如智能管理系統、智能門鎖。

③ 線上預定、支付技術的發展。

2微觀地區客棧行業調研

調研內容；區域內客棧民宿數量、檔次及價格、區域內選址地點。這些數據信息可以從各大OTA網站上查詢。統計低、中、高端數量集中情況。

周邊環境：1周邊基礎設施是否完善，水電網、道路、路燈、排水系統、防災設施等。

2 周邊配套設施：超市、餐飲、交通、銀行、娛樂設施配套是否齊全等。

3 區域內成本：人工成本（建設人工成本及管理人工成本）、建材成本、水電網成本等。

4 區域內租金水平及房東誠信情況。租金水平直接影響著投資回報速度。選好區域后，在和房東簽訂合同時，要先考察房東人品及誠信情況，一個好的房東有助于客棧民宿以后更好地發展。

5 區域內客流量：區域內流量一年大約為多少，和往年相比較，流量是處于上升階段還是平穩階段還是處于下滑水平，數據可以從地方旅游局發布信息獲取。調研客流量分布情況、客人滯留天數、客流量月份分布、客源地情況、客流量年增幅情況等。

6 區域周邊依附城市。依附城市的數量有多少，經濟水平如何，是否有出行旅游習慣。很大一部分客流是區域周邊的城市過來的。

7 區域內交通達性如何。交通網絡輻射度及交通工具體系是否完善。如有機場，可以直飛哪些成城市。從周邊城市過來最多需要多少個小時的車程，客人出去游玩，交通成本（包括費用及時間）是其考慮的一個重要因素。

五 風險評估

客棧民宿屬于一種投資行為，在經營過程中可能存在著各種風險，最后涉及到投資回報率、盈利狀況。調研過程中要進行各種風險辨識、分析、評估，爭取把風險降到最低。

法律風險：證件不全引發的風險，如缺乏特種行業許可證、消防許可證導致被政府部門罰款、整頓、取締，直接導致經濟損失。

盈利風險:由于競爭激烈、經營管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空間窄、投資回報速度慢，從而帶來在盈利上的風險。

自然災害風險：地震、臺風、泥石流、暴雨等引發的災害。沿海一帶的客棧民宿，夏季做好預防臺風措施，處于山區的客棧民宿應做好泥石流防范工作。

意外事故風險：火災、爆炸是客棧民宿面臨的風險之一。一旦發生，后果嚴重，會給客棧民宿帶來重大損失?？蜅Ｃ袼抟龊梅阑鸫胧?，備置消防器材，消除隱患。一些由木材構造的客棧民宿，客房內禁止吸煙、點蠟燭。

租賃合同風險：合同權責不明，導致雙方糾紛或者單方面違約。

人身意外風險：客人、員工在客棧民宿內發生意外風險，如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸傷等。

六 經營模式

客棧民宿經營模式類包括單體（個體）經營、合伙（家族）經營、連鎖經營、加盟經營、公司經營、承包經營、轉讓接手經營。經營模式類型多樣，根據自己實際情況選擇。

關于轉讓準備接手經營要注意一些事項：

1 清楚業主轉讓真實原因：客棧民宿轉讓原因有幾種，1 經營不善、收入支出不平衡。2 盈利空間小，回本困難。 3 業主個人原因 。4 作為一種投資行為，通過轉手獲取利益。 5 其他原因。

2 查看證件是否齊全。

3 網絡評價情況，各大OTA網站評論數量及評分情況。

4 水電網監控等基礎設施情況。

5 合同剩余年限及租金情況。

6 房東誠信情況。

七 產權屬性：自有、租賃、購買。

客棧民宿前期調研可以自己去親自調研，

1 在網上查找相關資料及數據。

2 通過入住區域內客?；蛘呙袼?，通過和老板聊天獲取有益信息。

另外還可以從專門的客棧民宿管理公司購買調研報告，根據自己的需求，如需要調研的內容，讓他們去做。

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